Nunca en la historia de la industria ha habido tantos beneficios juntos para comprar una vivienda: sin IVA, subsidio a la tasa, FOGAES y DFL 2.
Vivienda sin IVA, subsidio a la tasa hipotecaria, FOGAES y beneficio DFL 2: cuatro beneficios que hoy bajan el precio, el pie y el dividendo para que accedas a la vivienda propia. Te contamos cómo aprovecharlos antes de que terminen.

1. Vivienda sin IVA: cómo funciona la exención de la Ley 21.850

La Ley de Reconstrucción Nacional (Ley N° 21.850) libera de IVA la primera venta de viviendas nuevas durante un año, a partir del 1 de diciembre de 2026. Esto permite comprar la misma vivienda a un precio considerablemente menor.

El beneficio aplica a las viviendas que contaban con recepción municipal definitiva antes del 17 de octubre de 2026. La ley distingue dos períodos según la fecha en que se firma la escritura:

	Período de transición	Período en régimen
Fecha de la escritura	Entre el 22 de abril y el 1 de diciembre de 2026	Desde el 1 de diciembre de 2026 hasta diciembre de 2027.
¿Se paga IVA al comprar?	Sí, la compra se hizo con IVA incluido	No, la venta queda exenta
Cómo recibes el beneficio	El vendedor te devuelve el IVA que pagaste	Pagas directamente un precio sin IVA
Qué debes hacer	Presentar una declaración jurada simple ante el SII	Firmar la promesa o la escritura dentro del período

Período de transición: escrituras entre el 22 de abril y el 1 de diciembre de 2026

Si ya compraste y escrituraste en estas fechas, no quedas fuera. La ley permite que el vendedor te restituya el IVA y luego lo recupere del SII. Para eso, la escritura debe incluir la cláusula que acoge la venta a la exención, y tú debes presentar por internet una declaración jurada simple (Formulario F3299), cuyo formato publicará el SII.

Período en régimen: compras desde el 1 de diciembre de 2026

Desde el 1 de diciembre de 2026, el beneficio se aplica directamente en el precio, sin trámites posteriores para ti. Basta con firmar la escritura dentro del año de vigencia.

2. Subsidio a la tasa hipotecaria: un dividendo más bajo

El subsidio a la tasa de interés rebaja la tasa del crédito hipotecario para la compra de viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, en alrededor de 60 puntos base. El Estado paga esa diferencia y tú pagas un dividendo menor todos los meses.

En un crédito a 20 o 30 años, esa rebaja se traduce en un ahorro importante durante toda la vida del préstamo. El beneficio se solicita a través de los bancos adheridos al programa y tiene cupos limitados.

3. FOGAES: compra tu vivienda con menos pie

Uno de los principales obstáculos para comprar es reunir el pie, que normalmente equivale al 20% del valor de la vivienda. El FOGAES (Fondo de Garantías Especiales) es una garantía del Estado que respalda parte del crédito hipotecario, lo que permite a los bancos financiar un porcentaje mayor de la vivienda.

En la práctica, puedes acceder a tu vivienda con un pie menor, cercano al 10%, lo que adelanta tu compra en varios años de ahorro. Este beneficio se complementa con el subsidio a la tasa y se gestiona directamente con el banco.

4. Beneficio DFL 2: más rentabilidad si inviertes en departamentos

Las viviendas DFL 2, de hasta 140 m² construidos, ofrecen ventajas tributarias a las personas naturales. En hasta dos viviendas, las rentas de arriendo no pagan impuesto a la renta y se obtiene una rebaja en las contribuciones por varios años.

Desde el 1 de enero de 2027, la nueva ley suma un beneficio para inversionistas: a partir de la tercera vivienda DFL 2 de hasta 90 m², podrás optar por pagar un impuesto único de solo 5% sobre el arriendo. Esto hace más atractivo invertir en departamentos para arrendar. Te recomendamos evaluar tu caso con un asesor tributario.

¿Se pueden combinar los beneficios? Sí, y este es el momento.

Lo más interesante es que estos beneficios se pueden complementar: una vivienda sin IVA, con un dividendo más bajo, un pie menor y ventajas tributarias si decides arrendarla. Varios de ellos son transitorios o tienen cupos limitados, por lo que este es el momento de dar el paso.

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Preguntas frecuentes sobre la vivienda sin IVA y los beneficios para comprar

• ¿Desde cuándo se puede comprar una vivienda sin IVA?
  Desde el 1 de diciembre de 2026 y por un año, según la Ley N° 21.850. Las compras escrituradas entre el 22 de abril y el 1 de diciembre de 2026 pueden recuperar el IVA pagado.
• ¿Qué viviendas se pueden comprar sin IVA?
  Las viviendas nuevas, en su primera venta, que contaban con recepción municipal definitiva antes del 17 de octubre de 2026.
• ¿Puedo usar el subsidio a la tasa y el FOGAES al mismo tiempo?
  Sí. Ambos beneficios se complementan y se gestionan con el banco al solicitar el crédito hipotecario.
• ¿Qué es una vivienda DFL 2?
  Es una vivienda de hasta 140 m² construidos que entrega beneficios tributarios a las personas naturales, como el arriendo sin impuesto a la renta en hasta dos viviendas.

Fuentes oficiales

• Ley N° 21.850 para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social (Biblioteca del Congreso Nacional de Chile): https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1229250
• Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959 / Decreto N° 1.101 sobre Plan Habitacional (Biblioteca del Congreso Nacional de Chile): https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=16842
• Procedimiento especial de devolución de IVA Ley N° 21.850 / Formularios F3298 y F3299 (Servicio de Impuestos Internos – SII): https://www.sii.cl/noticias/2026/301026noti01smn.htm
• Programa FOGAES y Subsidio al Crédito Hipotecario (Ministerio de Vivienda y Urbanismo – MINVU): https://www.minvu.gob.cl/fogaes/
• Nuevo FOGAES y Subsidio al Dividendo para viviendas nuevas (Gobierno de Chile): https://www.gob.cl/noticias/nuevo-fogaes-compra-vivienda-credito-hipotecario-ley-subsidio-dividendo/

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