Grandes Beneficios para Comprar HOY

Nunca en la historia de la industria ha habido tantos beneficios juntos para comprar una vivienda: sin IVA, subsidio a la tasa, FOGAES y DFL 2.
Vivienda sin IVA, subsidio a la tasa hipotecaria, FOGAES y beneficio DFL 2: cuatro beneficios que hoy bajan el precio, el pie y el dividendo para que accedas a la vivienda propia. Te contamos cómo aprovecharlos antes de que terminen.

1. Vivienda sin IVA: cómo funciona la exención de la Ley 21.850

La Ley de Reconstrucción Nacional (Ley N° 21.850) libera de IVA la primera venta de viviendas nuevas durante un año, a partir del 1 de diciembre de 2026. Esto permite comprar la misma vivienda a un precio considerablemente menor.

El beneficio aplica a las viviendas que contaban con recepción municipal definitiva antes del 17 de octubre de 2026. La ley distingue dos períodos según la fecha en que se firma la escritura:

Período de transición: escrituras entre el 22 de abril y el 1 de diciembre de 2026

Si ya compraste y escrituraste en estas fechas, no quedas fuera. La ley permite que el vendedor te restituya el IVA y luego lo recupere del SII. Para eso, la escritura debe incluir la cláusula que acoge la venta a la exención, y tú debes presentar por internet una declaración jurada simple (Formulario F3299), cuyo formato publicará el SII.

Período en régimen: compras desde el 1 de diciembre de 2026

Desde el 1 de diciembre de 2026, el beneficio se aplica directamente en el precio, sin trámites posteriores para ti. Basta con firmar la escritura dentro del año de vigencia.

2. Subsidio a la tasa hipotecaria: un dividendo más bajo

El subsidio a la tasa de interés rebaja la tasa del crédito hipotecario para la compra de viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, en alrededor de 60 puntos base. El Estado paga esa diferencia y tú pagas un dividendo menor todos los meses.

En un crédito a 20 o 30 años, esa rebaja se traduce en un ahorro importante durante toda la vida del préstamo. El beneficio se solicita a través de los bancos adheridos al programa y tiene cupos limitados.

3. FOGAES: compra tu vivienda con menos pie

Uno de los principales obstáculos para comprar es reunir el pie, que normalmente equivale al 20% del valor de la vivienda. El FOGAES (Fondo de Garantías Especiales) es una garantía del Estado que respalda parte del crédito hipotecario, lo que permite a los bancos financiar un porcentaje mayor de la vivienda.

En la práctica, puedes acceder a tu vivienda con un pie menor, cercano al 10%, lo que adelanta tu compra en varios años de ahorro. Este beneficio se complementa con el subsidio a la tasa y se gestiona directamente con el banco.

4. Beneficio DFL 2: más rentabilidad si inviertes en departamentos

Las viviendas DFL 2, de hasta 140 m² construidos, ofrecen ventajas tributarias a las personas naturales. En hasta dos viviendas, las rentas de arriendo no pagan impuesto a la renta y se obtiene una rebaja en las contribuciones por varios años.

Desde el 1 de enero de 2027, la nueva ley suma un beneficio para inversionistas: a partir de la tercera vivienda DFL 2 de hasta 90 m², podrás optar por pagar un impuesto único de solo 5% sobre el arriendo. Esto hace más atractivo invertir en departamentos para arrendar. Te recomendamos evaluar tu caso con un asesor tributario.

¿Se pueden combinar los beneficios? Sí, y este es el momento.

Lo más interesante es que estos beneficios se pueden complementar: una vivienda sin IVA, con un dividendo más bajo, un pie menor y ventajas tributarias si decides arrendarla. Varios de ellos son transitorios o tienen cupos limitados, por lo que este es el momento de dar el paso.

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Preguntas frecuentes sobre la vivienda sin IVA y los beneficios para comprar

• ¿Desde cuándo se puede comprar una vivienda sin IVA?
  Desde el 1 de diciembre de 2026 y por un año, según la Ley N° 21.850. Las compras escrituradas entre el 22 de abril y el 1 de diciembre de 2026 pueden recuperar el IVA pagado.
• ¿Qué viviendas se pueden comprar sin IVA?
  Las viviendas nuevas, en su primera venta, que contaban con recepción municipal definitiva antes del 17 de octubre de 2026.
• ¿Puedo usar el subsidio a la tasa y el FOGAES al mismo tiempo?
  Sí. Ambos beneficios se complementan y se gestionan con el banco al solicitar el crédito hipotecario.
• ¿Qué es una vivienda DFL 2?
  Es una vivienda de hasta 140 m² construidos que entrega beneficios tributarios a las personas naturales, como el arriendo sin impuesto a la renta en hasta dos viviendas.

Fuentes oficiales

• Ley N° 21.850 para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social (Biblioteca del Congreso Nacional de Chile): https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1229250
• Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959 / Decreto N° 1.101 sobre Plan Habitacional (Biblioteca del Congreso Nacional de Chile): https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=16842
• Procedimiento especial de devolución de IVA Ley N° 21.850 / Formularios F3298 y F3299 (Servicio de Impuestos Internos – SII): https://www.sii.cl/noticias/2026/301026noti01smn.htm
• Programa FOGAES y Subsidio al Crédito Hipotecario (Ministerio de Vivienda y Urbanismo – MINVU): https://www.minvu.gob.cl/fogaes/
• Nuevo FOGAES y Subsidio al Dividendo para viviendas nuevas (Gobierno de Chile): https://www.gob.cl/noticias/nuevo-fogaes-compra-vivienda-credito-hipotecario-ley-subsidio-dividendo/

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