BENEFICIOS VIVIENDAS ECONOMICAS (D.F.L N° 2 de 1959)

Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República. (Art. 1 DFL 2 de 1959)

1.- ¿Quién puede acogerse?
A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse:
A) Las personas naturales;
B) Respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas.
Las «viviendas económicas» o las cuotas de dominio sobre ellas que se adquieran por personas naturales por sucesión por causa de muerte, no se considerarán para el límite máximo establecido en el artículo 1° de esta ley. (Art. 18 inciso 3 DFL N° 2 de 1959)

2.- ¿Qué ocurre si tengo más de 2 viviendas económicas?
En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.

3.- Beneficios y franquicias de las viviendas económicas
a.- Impuesto de timbres y estampillas: Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°. (Art. 12 DFL 2 de 1959).

Artículo 13° La primera transferencia de «viviendas económicas» y de los terrenos en que ellas han sido construidas estará exenta de los impuestos establecidos en el N° 8 del artículo 1° de la ley 16.272, siempre que se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la recepción de la vivienda por parte de la Municipalidad o de la Dirección de Planificación Habitacional, en su caso. La segunda transferencia, siempre que se haga dentro del plazo de dos años, a contar de la misma recepción, estará gravada con el 50% del impuesto aludido en este artículo.
No obstante lo anterior, hay que tener presente que en el caso de que la vivienda económica, además sea vivienda social, estarán exentos en su totalidad del impuesto de timbres y estampillas y sin limitación en el tiempo, así señala el inciso final del artículo 3 del DL 2552, a saber: “Los actos, contratos, actuaciones y documentos que se celebren, otorguen o suscriban con relación a la vivienda social estarán exentos de la Ley de Timbres, Estampillas y Papel Sellado”.
b.- Exención de impuestos fiscales: Las «viviendas económicas» estarán exentas de todo impuesto fiscal que grave la propiedad raíz, con excepción de aquellos que correspondan a pagos de servicios, tales como pavimentación, alcantarillado, alumbrado y otros. La exención no regirá en la parte del impuesto territorial que corresponde a las Municipalidades.
Esta exención regirá a contar de la fecha del certificado de recepción emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura, en su caso, conforme a los siguientes plazos: a) por 20 años, cuando la superficie edificada, por unidad de vivienda, no exceda de 70 metros cuadrados; b) por 15 años, cuando esa superficie exceda de 70 metros y no pase de 100 metros cuadrados, y c) por 10 años, cuando ella sea superior a 100 metros cuadrados y no pase de 140 metros cuadrados.
Los terrenos en que se construyan las «viviendas económicas» no gozarán de la exención mencionada en este artículo.
c.- Exención impuesto Global Complementario. Las rentas que produzcan las»viviendas económicas» no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de»viviendas económicas» que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas.
Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán, también, en aquellos casos en que el inmueble sea ocupado por su dueño.
*** Importancia de no aportar a una sociedad los inmuebles de renta.
d- Exención impuesto herencia y donación. Las»viviendas económicas» y los derechos reales constituídos en ellas, que se transmitan en Sucesión por causa de muerte o sean objeto de donación, serán excluídos de la aplicación del Impuesto de Herencias, Asignaciones y Donaciones, y su adjudicación no estará afecta al impuesto establecido en el N.o 10 del artículo 7.o del decreto con fuerza de ley No 371, de 1953. Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán únicamente cuando los causantes o donantes hayan construido las viviendas económicas o las hayan adquirido en primera transferencia, y en el primero de los casos siempre que el causante las haya construido o adquirido con anterioridad de a lo menos 6 meses, a la fecha del fallecimiento. La exención del impuesto de donación contemplada en el artículo 16.o regirá a contar desde la fecha del certificado de recepción de la respectiva construcción. (Art. 21 inciso 2 DFL 2 de 1959)

    La exención del impuesto de herencias y asignaciones a que se refiere el artículo 16.o se aplicará incluso a aquellas «viviendas económicas» que se encuentran en construcción al deferirse la herencia o el legado.(art. 21 inciso 3 DFL 2 de 1959)

¿QUÉ FIJARSE A LA HORA DE COMPRAR UNA PROPIEDAD?

¿Qué fijarse a la hora de comprar una propiedad?

Al momento de comprar una propiedad, uno tiene que barajar 4 factores que van a incidir directamente en la plusvalía de la propiedad.

  1. Ubicación: La elección de una propiedad en una ubicación estratégica hará que el valor de tu propiedad crezca en el futuro. Una buena ubicación se define en términos del grado de conectividad que esta tenga.
    1. Conectividad: La propiedad que se está buscando debe tener cercanías a puntos estratégicos que la mayor cantidad de las personas busca al momento de vivir, como lo son la cercanía al empleo y a servicios como salud, educación, supermercados y recreación. Esto en relación a la facilidad de caminar, tomar transporte público y/o tener buenas vías para transportarse con movilización privada. Mientras más cercano a estas variables mayor plusvalía puede generar tu propiedad.
  2. Precio: el valor de la propiedad es muy relevante a la hora comprar, lo recomendable es, antes de comprar, poder validar el precio de las propiedades que se transan en el sector, hoy en día está a la mano de todos distintas plataformas digitales que permiten poder hacer esta gestión. Hay que tener en cuenta que los sectores que tienen mayor cantidad de oferta y que tienen buena conectividad tienden a tener la conglomeración de mayores precios, esto se debe principalmente a que el terreno por parte de las inmobiliarias es más apetecido, por ende, el precio de este aumenta y se ve reflejado en el precio de las viviendas. Es importante intentar buscar propiedades que estén en “zonas calientes” con alta conectividad, pero que aún no han sido tan explotada, comprar en “zonas emergentes” con el fin aprovechar de esta manera obtener una mayor plusvalía.
  3. Calidad: En cuanto a este ítem es importante hacer un balance entre precio y calidad, pero más importante aún es que si vas a invertir en una propiedad, que la empresa en la cual estás apostando te de confianza en cuanto a la respuesta una vez que esté habitado, en el sentido de que se haga cargo de responder la garantía ante cualquier problema, y que no sea el caso de que la empresa construya y después desaparezca del mercado.
  4. Demanda de arriendo: este punto es súper importante, ya que independiente de si estás pensando en comprar para vivir o para invertir es clave saber si el lugar en qué estas apostando tiene demanda de arriendo en el sector, ya que eso reflejará la posterior velocidad de venta o arriendo de la propiedad, como también el aumento de la plusvalía.

La compra de una propiedad no es una decisión fácil, pero si puedes tomar la decisión teniendo en consideración estos factores, te va a permitir que tomes una decisión más informado y por ende más seguro, y que éste de paso, pueda hacer crecer tu patrimonio personal.

POR QUÉ INVERTIR EN EL MERCADO INMOBILIARIO

Un argumento importante que debemos usar para incentivar la inversión inmobiliaria con los clientes.

  1. Hablarles de los beneficios tributarios que pueden obtener. En la Ley de la renta , en el Articulo 55 Bis.
  • Que todos gastos asociados a intereses relacionados con los créditos hipotecarios, se pueden rebajar de la base imponible del global complementario; siempre que sea como persona natural, este beneficio con un límite anual de $4.800.000 anuales aproximadamente (8 UTA), esto toma mayor relevancia, porque si ahora aumenta la tasa de interés, no es tan malo, ya que por otro lado se aumenta este beneficio.
  • Solo si el cliente gana menos de $4.500.000/mes (90 UTA), puede optar a este beneficio.
  • Si el cliente gana entre $4.5000.000 y $7.500.000 el beneficio queda sujeto a una tabla expuesta en la ley.
  • Si el cliente gana sobre los $7.500.000 al mes, no puede acceder a este beneficio tributario.

Recordemos que en la tabla de pago del crédito hipotecario, los primero años la gran mayoría del dividendo corresponde a interés, por lo cual todo este interés permite acumularlo como descuento en tu impuesto de persona.

El SII está conectado con los bancos, por lo cual este beneficio el SII lo hace de manera automática, cabe mencionar que de todas maneras siempre hay que chequear si está bien.

2.- El acudir a la compra de un bien raíz como medio de inversión es una muy buena estrategia, ya que reúne una serie de requisitos que hace que ningún otro instrumento financiero pueda igualarlo:

a) Inversión de bajo riesgo, ya que se puede arrendar de manera rápida, capitalizando con este arriendo la inversión, con pocos meses de vacancia al año, y en el peor de los casos se puede vender y nunca va a perder la inversión, porque al venderla en unos pocos años más, habrá aumentado su plusvalía, como se ha dado históricamente, generando así, incremento patrimonial

b) Inversión con poco nivel de administración: es decir, puede el mismo dueño hacerse cargo del arrendamiento de la propiedad.

c) Inversión con buen retorno económico: La rentabilidad que entrega una propiedad es alrededor del 6% anual, sin considerar la plusvalía, la cual si la comparamos con un instrumento financiero como los fondos mutuos, que tiene una rentabilidad anual de entre 2 a 3%, la posibilidad de invertir en una propiedad es mucho mejor.

d) Variada y exequible forma de financiar el activo. Crédito Hipotecario, leasing habitacional,, capital propio, etc.

e) Beneficio tributario, que mencionamos anteriormente, además del beneficio del DFL-2, entre otros.

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